Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości z jednej strony jest wygodne dla dłużnika, z drugiej należycie zabezpiecza interesy wierzyciela udzielającego pożyczki. Jednakże przewłaszczenie na zabezpieczenie to ryzyko, szczególnie w sytuacji, gdy wierzyciel wykorzystuje przymusowe położenie i nieświadomość dłużnika. Unieważnienie umowy pożyczki to jedna z możliwości ochrony praw dłużnika.
Czym jest przewłaszczenie na zabezpieczenie?
Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest jednym ze sposobów zabezpieczenia spłaty umowy pożyczki. Dłużnik będący właścicielem nieruchomości zawiera umowę pożyczki, w ramach której przenosi na własność wierzyciela nieruchomość. Przenosząc własność nieruchomości dłużnik nie działa z zamiarem trwałego wyzbycia się prawa własności. Czyni to wyłącznie na czas spłaty pożyczki i tylko w celu zabezpieczenia umowy pożyczki. Bowiem w przypadku terminowej spłaty pożyczki wierzyciel zobowiązany jest do zwrotnego przeniesienia prawa własności nieruchomości na dłużnika. Mechanizm zabezpieczenia jest korzystny dla dłużnika, gdyż nieruchomość najczęściej pozostaje we władaniu dłużnika z prawem do korzystania z nieruchomości. Dodatkowo wierzyciel zobowiązuje się, że do czasu spłaty pożyczki nie będzie zbywać ani obciążać nieruchomości.
Nadmierne zabezpieczenie
Niestety w praktyce dochodzi do sytuacji, gdy wierzyciel udzielający pożyczki działa w celu przejęcia prawa własności nieruchomości. Z góry wie, że udziela pożyczki osobie o niskiej zdolności kredytowej, której możliwości terminowej spłaty pożyczki są wątpliwe. Jednocześnie wierzyciel doskonale zdaje sobie sprawę z dysproporcji pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki, a rynkową wartością nieruchomości. Wierzyciel działa w celu uzyskania nadmiernej i nieuzasadnionej korzyści przez wierzyciela. Głównym celem ustanowienia zabezpieczenia w formie umowy przewłaszczenia winno być uzyskanie ekwiwalentnego świadczenia. Wysokość zabezpieczonej wierzytelności (pożyczki) powinna mniej więcej korespondować z uzyskanym przez wierzyciela poziomem jej zabezpieczenia prawnego, tj. wartością nieruchomości. Tymczasem dochodzi do sytuacji, w których wartość nieruchomości potrafi wielokrotnie przewyższać wartość udzielonej pożyczki.
W przypadku braku terminowej spłaty pożyczki wierzyciel powinien rozliczyć się z dłużnikiem z sumy uzyskanej z tytułu sprzedaży nieruchomości. Ewentualnie z nadwyżki wartości nieruchomości w przypadku zatrzymania prawa własności (ponad wartość nieruchomości). Obowiązek rozliczenia się stron staje się szczególnie istotny, gdy wartość przedmiotu przewłaszczenia przewyższa wysokość długu. Wierzycielowi powinna przypaść jedynie wartość zaspokajająca jego interes. Konstrukcja praw zabezpieczających nie może służyć przejmowaniu przez wierzyciela przedmiotu zabezpieczenia na własność w celu uzyskania zysku na jego sprzedaży, względnie zachowaniu jego własności za znacznie niższą od rynkowej wartości przejęcia.
Konstrukcja praw zabezpieczających nie może służyć przejmowaniu przez wierzyciela przedmiotu zabezpieczenia na własność w celu uzyskania zysku na jego sprzedaży, względnie zachowaniu jego własności za znacznie niższą od rynkowej wartości przejęcia.
Unieważnienie umowy pożyczki
Taka umowa pożyczki z przewłaszczeniem na zabezpieczenia może zostać uznana za nieważną. W szczególności gdy dojdzie do ustalenia, iż doszło do naruszenia zasad współżycia społecznego lub praw dłużnika-konsumenta.
Warto również wskazać na przepisy kodeksu cywilnego, które przewidują m.in. nieważność umowy pożyczki. Dzieje się tak, gdy dłużnik zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości mieszkalnej celem zabezpieczenia roszczeń z umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową, w przypadku gdy:
- Wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy.
- Wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona.
- Zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.
W takiej sytuacji dłużnik może szukać ochrony prawnej na drodze powództwa o ustalenie albo też powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej zależnie od oczekiwanych przez niego następstw.
Kancelaria Radców Prawnych Pawłuszyński Piątkowski Wolski Zelent udziela pomocy prawnej m. in. w sprawach związanych z ochroną prawa własności nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu.
Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej.
